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表面上輸實際上贏 [香港經濟日報] 2024-04-24

我們常常認為地產商暴利,可是近年來開始出現利潤攤薄情況。根據一項研究報告顯示,香港主要地產商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半,只有11%。


筆者相信,去年的地產市道,中小型地產商並不可能賺到錢。大家都在等待市道復常才推盤,等呀等終於等到了今年政府撤銷樓市辣招,市場立刻出現搶購熱潮,但是價格卻仍然在向下調整,原因是累積幾萬個單位的存貨,需要一段長時間消化。


地產商毛利率 今年難保11%


香港的大型地產商新盤開價仍然低於之前的市價大約3成左右,代表他們現在只求量不求價,樓盤隨時出現虧損情況。坊間覺得這樣輸錢不對,筆者反倒認為地產商的做法很聰明,這就是「明輸實贏」的最佳例子。今天低價出貨或許虧損一成半成,明日買地卻可便宜4至5成,難得資金可以大量回籠,目前市場到處缺錢,正是現金為王,隨時都有便宜3成以上的項目可供選擇。


不過這種方式並非人人可以仿效,因為大型地產財團有很多資金,他們輸得起,其他人只有一兩注錢,輸完就難以翻身了。


香港經濟開始進入折點,地產暴利的年代已經過去,嚴重虧損的個案卻天天在發生,今年地產商11%的毛利率可能也做不到了。作為地產投資者,務必做好風險管理,今明年仍然是一個大考驗。如果你問我樓市何時才能真正企穩甚至反彈,我只能回答成也美息敗也美息,利率何時回調,便是市場回暖之時。


6年是一個經濟周期


筆者認為,美國利率難以長期維持在高息環境,全球都在減息刺激經濟,惟美國以壓低通脹為由堅持減息,似乎想一直利用強美元收割全世界,但是龐大的外債必將拖垮其經濟;而中國已開始在大量沽售美債,還有美股有機會在下半年大幅回調,加上美國大選在即,最終減息是不可阻擋的。


我們對後市不必過於悲觀,經濟循環是有周期性的,在筆者的記憶裏,最長的衰退期是從1997年到2003年,時間是6年,那麼這一回需要多久才能復甦,從2019年到2025年剛剛也是6年,或許就是這樣一個循環周期,開始為大家創造新的機遇。




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