私樓落成量梅花間竹變先高後低 [香港經濟日報] 2025-04-25

團結香港基金對未來私樓落成量進行預測，由「梅花間竹」變「先高後低」。私樓落成量亦有「鐘擺效應」，將進入第四個10年期。

簡單理解，由2018年開始，私樓落成量便呈現一年高一年低的情況，每逢雙數年2018、2020、2022及2024年便出現超過2萬伙的落成量，2024年至最高點的24,261伙。而單數年包括2019、2021及2023年，私樓落成量回落至1.4萬伙左右水平，相信是施工落成出現不同程度的延後所引發。

不過，由過去7、8年的「梅花間竹」，團結基金估計未來5年，將變成「先高後低」，私人住宅發展周期各個階段都出現明顯放緩，預示落成量將逐步回落，從2025和2026年約2萬個單位的水平，下降至2027至2029年間約1.5萬至1.6萬個單位。

年均落成量 料27至29年回落

早前政府有相若的預測，2025年私樓落成量仍有20,860伙，至於2026年的預測落成量則為20,100伙，兩年仍然維持在超過2萬伙的偏高水平。按照財政預算案披露，未來5年（2025至2029年）的私樓平均每年落成量為1.7萬伙，即總數約8.5萬伙，換句話，在扣除未來兩年4.1萬伙後，2027至2029年落成單位只有4.4萬伙，平均每年將回落至14,667伙。相較今明兩年，有明顯回落，所以或變成「先高後低」。

5年約8.5萬伙，附表顯示5年分區落成量及佔比，相關報告亦整理了，按地區細分私人住宅的預計落成量，當中九龍城（包括啟德）、大埔及西貢將是未來5年的三大供應地區。該段期間內，3區合共將佔整體新落成私人住宅單位超過40%。九龍城（包括啟德）將在未來5年內提供約16,800個單位，即佔新落成私人住宅單位總數約20%。大部分供應將來自政府拍賣的啟德前跑道區用地、何文田站的兩個住宅發展項目，以及紅磡和土瓜灣的重建項目。

每約10年 落成量呈「鐘擺效應」

大埔將提供約11,600個單位，預計成為落成量的第二大來源。當中大部分單位供應將來自位十四鄉和馬窩路的大型住宅發展項目。而西貢則將提供約7,500個單位，包括康城站物業發展項目第12至13期約4,500個單位，以及安達臣道項目提供約3,000個單位。

報告亦從更廣的時間範圍進行觀察，可見自1997年以來年均落成量的變化，每10年左右都會呈現出「鐘擺效應」。從1997至2006年間2.4萬個單位的高位，下移至2007至2016年間10,900個單位的低位，然後又回升到2017至2024年間18,400個單位的水平。

基金會估計，隨着即將進入第四個10年期，發展周期延長，加上其他不利因素，導致了近年賣地市場的沉寂，尤其因要處理施工前後階段中出現的複雜條件而增加發展時長，令資金被綁定的時間要明顯長於實際施工時長。隨之增加的發展風險，減低了發展商提交具競爭力標價的興趣和意願。儘管如此，隨着市場自我調節，2030至2034年的供應前景仍將維持穩定，預計每年平均落成量約為15,400至19,900個單位。復活節長假期即使外遊者眾，10大屋苑成交量仍持平，其中，成交單位各走極端，換樓客為主的鰂魚涌太古城，及以上車客主導的天水圍嘉湖山莊表現最為突出。

嘉湖山莊過去一周交投升近6成，而同區亦於長假期下錄雙位數交投進帳，反映價錢吸引仍能獲買家青睞。

利嘉閣分行經理蕭啟諾稱，在市場上放盤近1個月，但經由該行放售不足1周已獲承接為嘉湖山莊1期12座低層B室，實用面積633平方呎，套3房，原以520萬元放售，外區客因見區內樓價相宜，決定棄租轉買，議價至508萬元入市。而屋苑本月暫錄22宗成交，交投量雖與上月近50宗仍有相當差幅，但平均呎價已重回至8字頭水平。

而同期太古城交投亦見穩定，長假至今市場累錄逾9宗成交，其中市場新近促成的太古城智星閣高層E室，實用面積502平方呎，2房，以725萬元獲用家承接，呎價14,442元，為同類2房，月內較理想呎價。

美孚新邨22買賣 追貼上月

至於美孚新邨交投持平，美聯物業區域聯席董事邱漢榮表示，4月暫錄22宗成交，追貼3月全月的28宗，最新實用均價9,653元。至於剛過去的長假市場錄得蝕讓成交，5期2房戶業主放盤1個星期，接獲準買家議價，多減32萬元或5%，以556萬元沽出，持貨7年，帳面需蝕184萬元離場，物業較2018年740萬元購入價跌25%。