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由「1+親」到「1家1」 [香港經濟日報] 2025-03-18

新盤市場競爭愈來愈激烈,大埔上然翻炒10年前嵐山「1+親」賣樓方式搶客,連ERROR成員何啟華(DeeGor)也被優惠吸引,以近千萬元購入上然2個單位。


購新盤大單位 可獲折扣買細戶


上然推出的1「家」1付款計劃,即購買3房或4房單位的買家,若增購一個開放式單位,可獲140萬至150萬元折扣,令開放式單位售價低至88萬至98萬元。例如2座2樓A1室,實用面積873平方呎,折實售價988.8萬元,呎價11,326元,買家採用1「家」1付款計劃,購買同座的2樓B7室,實用面積248平方呎,原本折實售價238萬元,可獲150萬元折扣,開放式單位售價變相88萬元。


單從數字上看,售價88萬至98萬元一個私樓單位,的確比同區車位更平,難怪吸引大量投資者承接。不過,投資者必須認清一個事實,就是納米樓單位投資價持續回落,投資者須掌握時機及時套現。


回顧大埔嵐山當年推售的「1+親」個案,納米單位近年愈賣愈低。土地註冊處資料顯示,嵐山1座一對以「1+親」方式購入的單位,當年購入價971.1萬元,近日登記分別以681.5萬元及193.5萬元售出,是屋苑入伙以來細單位造價首次跌穿200萬元,內部轉讓或特殊單位除外。


區內代理指出,相關單位完全沒有在二手市場放盤,估計是內部轉讓。但是賣方將單位售予2個完全不同姓氏的買家,暫時未能百份百確定屬於內部轉讓。


事實上,近年嵐山的納米單位造價每況愈下,土地註冊處資料顯示,嵐山納米單位暫時錄約130宗二手買賣,當中約105宗造價逾300萬元,2018年時售價高見401萬元,呎價達2.2萬元。惟2023年底開始造價跌穿300萬元關口,2024年全年錄10宗成交,售價介乎230萬至285萬元。個別高追入市的投資者漸漸跌入蝕讓行列,例如3座低層H室,實用面積177平方呎,投資者2020年以300萬元購入,去年中以230萬易手,蝕讓70萬元離場。


除了嵐山外,其他地區的納米單位逐步跌穿200萬元大關,例如屯門緹岸(前稱恆大.珺瓏灣)3A座高層M室,實用面積222平方呎,屬於開放式間隔,原業主2021年以437.5萬元購入,本月初以170萬元易手,持貨約4年,帳面蝕讓約267.5萬元,期內貶值6成。


納米單位二手價 逐步跌穿200萬


根據中原地產數據顯示,2024年全年一手新盤市場共錄得1,492宗開放式單位成交,平均每個單位造價439.7萬元,相對2020年1,259宗成交,平均每宗481萬元,下跌約8.6%;同期1房單位平均成交價554.8萬元,較2020年的651.9萬元,下跌約15%。同期3房及4房單位平均造價則錄得22%及44%升幅,可見細單位投資價值趨跌。

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