樓價負擔能力「過低」 [香港經濟日報] 2022-04-08

金管局上月發表《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，提到置業負擔能力仍然偏緊，2021年第四季的樓價與收入比率達至19.8，而1997年的峰值約為15。收入槓桿比率亦達92.9%的高位，遠高於其長期平均值。

收入槓桿比率93% 超長期平均值

樓價與收入比率指，一般50平方米（538平方呎）單位的平均價格與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。另一方面，收入槓桿比率指一般50平方米單位（以20年期、7成按揭成數計算）的按揭供款，與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。要留意收入槓桿比率，有別於借款人實際供款與入息比率。

這讓唐榮想起最近看到一篇《遠見》雜誌的文章提到，房貸負擔率（類似上文的收入槓桿比率）簡單來說，即房屋按揭貸款佔家庭收入的比例，負擔率愈高，代表家庭負擔房價的能力愈低，即「每月賺的錢，用來還房貸的比例」來估算。例如，你每月可支配所得4萬元，每月需繳納2萬元貸款的房子，「25,000/40,000=62.5%」便是貸款負擔率。

文中提到貸款負擔率的高與低標準為：

30%以內，代表可「合理」負擔房貸；

30%至40%以下，代表房價負擔能力「略低」；

40%至50%以下，表示房價負擔能力「偏低」；

50%或以上，則表示房價負擔能力「過低」。

那香港超過90%，到底是有多低？

不過，文章亦提到台北市、新北市，其實各為65.09%、50.02%，房價負擔能力淪「過低」等級。跟香港同樣跌入過低等級。

金管局同期亦進行了一項研究報告，分析香港按揭情況，按揭數據顯示家庭的槓桿風險仍然受控，因為超過一半的私人住宅物業已完全償還按揭貸款，而多重按揭在私人住宅物業市場中並不常見。

具體而言，超過一半的私人住宅單位（55%）在2021年底沒有任何未償還的按揭貸款，而只有約1%的住宅物業有多重按揭。在擁有多重按揭的物業中，大部分只有二按，三按或以上則較為罕見。

「茂波PLAN」效力 仍需時驗證

當然收入槓桿比率牽涉到按揭，而今年最大變化是財政司司長陳茂波的「茂波PLAN」，進一步放寬高成數按揭保險的適用範圍。香港按證保險最新數字，2022年2月份新批按保宗數為2,460宗，按月跌28.1%，同月新批按保貸款額亦按月減少28%至136.15億元，創下2年以來新低；主要受年初起第5波疫情影響樓市交投萎縮所拖累。2022年2月份新取用按保宗數為1,327宗，按減少20.6%，涉及新取用按保金額73.23億元，按月亦減少21.8%，宗數及金額均為一年以來新低；跌幅主要受去年底樓市轉吹淡風交投減少所影響。

中原按揭一份報告估計，政府於財政預算案公布放寬新按保（茂波PLAN），於2月23日生效，但審批需時，2月份新批數字並未反映。3月起3個月的數據，或能更清楚茂波PLAN的效力。（茂波PLAN樓價1,000萬或以下高達9成按揭、1,200萬或以下高達8成按揭；另外，由於按保樓價適用範圍上調至1,920萬元，樓價1,371萬或以下高達7成按揭，樓價1,600萬或以下高達6成按揭，樓價1,920萬元以下貸款額上限高達960萬元。）