加息在即，投資市場再遇衝擊，相信未來數月內投資物業交投進一步下降，而較具防守性的物業將受捧，特別是民生區商舖及工廈。
甲廈核心區舖 租金難反彈
據仲量聯行數據，商用物業投資市場轉趨疲弱。今年上半年，商用物業的總成交額較去年下半年下降37.9%至292億元。該行預計，目前因受多個因素影響，相信下半年買賣進一步下跌。
上半年投資市場表現一般，很大程度上與疫情爆發有關，當時因商業活動嚴謹的防疫措施限制，導致投資氣氛弱，交投下跌。直至4月，社交距離措施放寬，商業活動稍恢復，令大額投資漸出現。當時業界人士普遍相信，下半年投資市場定持續反彈。
不過，近一個月整體投資氣氛疲弱，特別美國加息速度比預期快，即令市況明顯放緩，市場預計香港亦即將正式加息。值得留意，過去一年投資物業大手買賣的買家背景方面，4至5成為基金投資者，主力為歐美房地產基金。他們活躍投資，正因息口低、資金多，而基金對息口相當敏感，若息口向上，意味投資成本提高，將對目標物業的回報率要求相應提高。由於加息屬預期，現時基金入市會較之前審慎。
息口上升，若投資回報要同步向上，不外乎兩大方法，一是提高物業租金，二是更改用途，令物業升值。租金上升，則與經濟、市況及商務活動關係密切，疫情衝擊下，兩年來甲廈、核心區舖位租金跌幅甚大，似乎再跌空間不算多，惟經濟前景一般，租金反彈力度難以樂觀。政府近期推出「3+4」檢疫措施，初部來看，對商務推動未見顯著，相信除非香港與海外及內地完全通關，才可令商務活動轉為頻繁，外資機構來擴充、旅客重返香港，才有力帶動甲廈及核心區舖位租金回升，可是本港疫情近期又有反彈迹象，何時完全通關仍是未知之數，甲廈及核心區舖租金短期難有變化，故財團投資興趣亦不高。
民生舖收租穩 工廈逆市造好
當市況充斥不明朗因素，具防守性的物業便成投資對象，民生區舖位可謂投資方向之一。本月市場大手買賣實在欠奉，最大手為日前土瓜灣海悅廣場商場，以約4.5億元售出。該商場正充滿民生區舖位特色：位處屋苑基座，租客全為日常所需包括快餐店、補習社等，沒有甚麼超高檔品牌，但這些商場極具防守性，出租率高收租穩定，相信此類商場，繼續是投資熱選。
另一類逆市造好仍為工廈，早在去年工廈已為基金追捧對象，由於工廈可更改用途，例如改裝成迷你倉、數據中心等，故現有回報率即使不夠吸引，仍可以透過重建或更改用途，提高物業價值，故加息衝擊較細。至於工廈另一大優勢，始終是呎價較平，以近來外資基金嘉民亞洲，以約3.8億元購入葵涌泉基工業大廈逾7成業權，呎價低見2,200元。按此呎價計，實在非常便宜，風險較低，亦具有一定防守性。
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