10年最平官地的聯想 [香港經濟日報] 2025-03-10

早前東涌新填海區住宅地，地價跌至每平方呎1,501元賣出，屬於近11年最平住宅官地。隨着地價大跌，造地發展新市鎮由過往「只賺蝕」變成需要「睇餸食飯」，預計政府未來在成本控制及分配土地上要更費心思。

上月中，新地 （00016） 以約6億元投得東涌第106B區住宅用地，以可建樓面面積40.1萬平方呎計算，相當於每平方呎樓面地價1,501元，雖然符合市場預期，但仍然是2014年批出坪洲住宅地（每平方呎1,493元）後，近11年最低的住宅官地地價。

政府賣地還能「回本」？

東涌地皮的低價令唐榮想起一個問題，政府賣地還能不能夠「回本」？該幅東涌第106B區住宅地，屬於東涌新市鎮擴展透過填海取得的土地，附表是唐榮找來過去幾年政府關於東涌新市鎮擴展的工程開支，總數大約490.8億元，但相信數字未必十分完整，因為東涌西發展部分涉及收地，亦有公共設施利用基本工程儲備基金形式批出等，但從490.8億元的金額可以大概掌握整個新區的造價規模。

作為未來幾年的主要供應「產區」，東涌擴展總數提供約6.2萬伙的公私營住宅，其中公私營比例為72%公營房屋、28%私人住宅，政府賣地是私樓部分，即大約1.7萬伙，若果以平均每個單位800平方呎計算，就相當於大約1,390萬平方呎的住宅樓面。另外，東涌亦提供約940萬平方呎的各式商業樓面，都是可以賣地出售。

上述合計的私人住宅加上商業樓面，總數大約2,330萬平方呎，由於政府透過「鐵路加物業」模式批出東涌東站的發展權予港鐵 （00066） ，這裏需要扣除約670萬平方呎樓面，剩餘可以賣地樓面大約1,660萬平方呎，以上述490.8億元成本計算，相當於每平方呎約2,900元。

比較下，現時區內海景的住宅地每平方呎地價是1,501元；而商業地方面，華懋在2022年4月投得填海區的東涌第57區商業地，每平方呎地價是2,201元，兩個價錢都可能無法回本。

造地拓新市鎮不再「穩賺」

從政府角度，賣地除了地價收入，亦是滿足社會的民生居住、經濟發展需求，以至發展過程亦會帶動一系列的經濟活動，帶來各種不同稅收，是地價收入之外，看不到的附加收入。

不過，政府造地、發展新市鎮不再「穩賺」，賣地收入不能夠抵銷開支，要持續造地難免影響到政府財政狀況。除了期望樓市回穩，地價水平再次回升外，日後其他新發展區提高賣地收入，或者要從加大可以出售土地樓面，例如增加地積比率，令到每幅土地產出增加，或者是增加私人住宅比例。